Skatter og avgifter ved boligkjøp

Publisert 1. november 2026 · Av Kretapostens redaksjon

Kjøper du bolig på Kreta, betaler du overføringsskatt (φόρος μεταβίβασης) på 3 % av skattegrunnlaget, og i tillegg et kommunetillegg på 3 % av selve skatten. Til sammen blir det 3,09 % av grunnlaget. Grunnlaget er den offentlige «objektive» verdien eller kjøpesummen i kontrakten, det som er høyest. Skatten betales av kjøperen, på én gang, før notarius skriver kontrakten. Deretter kommer den årlige eiendomsskatten ENFIA. Satsene er hentet fra den greske loven om eiendomsbeskatning og gjelder per november 2026.

Overføringsskatten er bare én av postene. Notarius, advokat, registrering i eiendomsregisteret og eventuelt megler kommer i tillegg, og nye boliger kan ha egne momsregler. Disse satsene har vi ikke fått kontrollert mot greske myndigheter, så vi oppgir dem ikke. Be advokaten og notarius om en skriftlig, samlet oversikt før du binder deg. Dette er ikke skatteråd; bruk en gresk advokat eller revisor for din egen sak.

Overføringsskatten: 3 % pluss tillegget til kommunen

Den greske loven om eiendomsbeskatning (lov 5219/2025, Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας) sier at det ved hver overdragelse av eiendomsrett til fast eiendom mot vederlag betales skatt av verdien. Satsen er 3 % av skattegrunnlaget. På den skatten kommer et tillegg på 3 % som går til kommunene.

Tillegget er altså ikke tre nye prosent av kjøpesummen, men tre prosent av skatten. Et regneeksempel, der kjøpesummen er høyere enn den objektive verdien:

Loven har lavere satser for noen særtilfeller, som deling av en eiendom mellom sameiere og bytte av eiendommer med lik verdi. For et vanlig kjøp av hus eller leilighet er det satsen over som gjelder.

Grunnlaget: den objektive verdien eller kjøpesummen, det som er høyest

Hellas har et offentlig system for objektiv verdsetting av eiendom, Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (forkortet ΑΠΑΑ). Det bygger på sonepriser (τιμές ζώνης) som staten fastsetter for hvert område, og regner seg fram til en verdi ut fra blant annet beliggenhet, areal, etasje og alder.

Loven sier at skattegrunnlaget er denne verdien på overdragelsesdagen. Er kjøpesummen i notarialdokumentet høyere, betales skatten av kjøpesummen. Den objektive verdien er altså et gulv, ikke markedsprisen. I mange attraktive områder er det kjøpesummen som blir grunnlaget.

Ikke alle steder er med i systemet. For eiendom utenfor det, særlig på landsbygda og utenfor regulerte områder, har skatteetaten en egen prosedyre. Det er ett av punktene advokaten din bør sjekke tidlig, fordi det påvirker både skatten og tidsbruken.

En lavere pris i kontrakten er ikke et sparetriks Å skrive en kjøpesum under den du faktisk betaler, for å få lavere overføringsskatt, er å gi uriktige opplysninger til skattemyndighetene. Det kan også ramme deg selv når du en dag selger. Les mer om denne og andre feller i artikkelen om fallgruver ved boligkjøp.

Hvem betaler, og når

Loven er tydelig: overføringsskatten betales av kjøperen. Den betales på én gang når erklæringen leveres, og ikke i avdrag.

Rekkefølgen ser slik ut, ifølge det greske prosedyreregisteret per november 2026:

1. Kjøper og selger leverer en felles erklæring om overføringsskatt i skatteetatens digitale tjeneste myPROPERTY, ofte gjennom notarius.
2. Skatten beregnes og betales.
3. Notarius skriver kjøpekontrakten og legger den inn i myPROPERTY innen 15 arbeidsdager.
4. Skatteetaten har 60 dager på å kontrollere erklæringen etter at kontrakten er lagt inn.

Du trenger det greske skattenummeret AFM og innlogging til skatteetatens portal for å være part i erklæringen. Se AFM, det greske skattenummeret. Betalingen bør gå fra en konto der pengene kan spores; se bankkonto i Hellas. Hele kjøpsprosessen, fra kontroll av eiendommen til kontrakt, står i artikkelen om å kjøpe bolig på Kreta.

Nye boliger: moms kan gjelde i stedet

For nybygg kan salget være momspliktig i stedet for å utløse overføringsskatt. Hellas har i flere år hatt en midlertidig ordning der momsen på nye boliger er suspendert, og skatteetatens prosedyrer viser til regler om dette, blant annet i lov 5131/2024. Hvor lenge ordningen gjelder, og om den passer for akkurat ditt kjøp, har vi ikke kontrollert mot lovteksten.

Kjøper du en bolig av en utbygger, eller noe som er bygget de siste årene, må advokaten avklare om det er moms eller overføringsskatt som gjelder. Forskjellen kan være stor. Bygger du selv, er reglene andre igjen; se kjøpe tomt og bygge.

ENFIA: eiendomsskatten du betaler hvert år

ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) er den årlige eiendomsskatten. Den gjelder eiendom i Hellas som eies per 1. januar, uansett statsborgerskap og uansett om du bor i Hellas. Den som eier eiendom per 1. januar, melder den i eiendomsoppgaven E9, som leveres digitalt innen 31. januar det året det er endringer å melde.

Skatten regnes ut for hver eiendom, ut fra sonepris, areal, alder og bruk. Derfor kan ikke vi si hva ENFIA blir for et bestemt hus; to like store hus kan få svært ulik skatt. Dette står i loven per november 2026:

• Avdrag: ENFIA kan betales i opptil tolv like store månedlige avdrag, hvert på minst 10 €.
• Reduksjon etter samlet verdi: Skatten for privatpersoner reduseres med 30 % når den samlede eiendomsverdien er inntil 100 000 €, og trappes ned til 10 % ved inntil 400 000 €.
• Forsikring: For bolig som er forsikret mot jordskjelv, brann og flom i et forsikringsselskap registrert hos Bank of Greece, reduseres skatten med 20 % når den skattemessige verdien er inntil 500 000 €, og med 10 % over det. Forsikringen må dekke hele gjenoppbyggingsverdien og ha gjeldt i minst tre måneder året før.
• Landsbyer: For 2026 er ENFIA halvert, og fra 2027 bortfaller den, for hovedboligen i tettsteder med inntil 1 500 innbyggere. Det gjelder bare personer som er skattemessig bosatt i Hellas.

Det siste punktet er verdt å lese to ganger. Mange av lettelsene i ENFIA, også rabattene ved lav inntekt, krever at du er skattemessig bosatt i Hellas. Er du fortsatt skattemessig bosatt i Norge og bruker huset som feriebolig, får du dem som regel ikke. Hvor du er skattemessig bosatt, er forklart i artikkelen om skatt for nordmenn i Hellas.

Husforsikringen kan betale seg to ganger En forsikring mot jordskjelv, brann og flom beskytter deg mot det verste som kan skje med et hus på Kreta, og gir i tillegg lavere ENFIA hvis vilkårene i loven er oppfylt. Spør forsikringsselskapet om det er registrert hos Bank of Greece, og ta vare på polisen.

Notarius, advokat, megler og registrering

De andre kostnadene ved et kjøp er honorarer og gebyrer, og her har vi ikke funnet satser vi har kunnet kontrollere mot en gresk myndighet. Derfor bare hvordan de virker:

• Notarius skriver og bekrefter kjøpekontrakten og tar honorar for det. Spør på forhånd hva honoraret er, og hva som kommer i tillegg av kopier og gebyrer.
• Advokaten avtaler du honorar med selv. Avtales honoraret som en prosent av verdien, skal advokaten ifølge prosedyreregisteret levere avtalen digitalt til skatteetaten.
• Eiendomsmegleren tar provisjon. Spør hvem som betaler den, og få det skriftlig. Mer om rollene i artikkelen om advokat, notarius og eiendomsmegler.
• Eiendomsregisteret (Κτηματολόγιο): kontrakten skal registreres, og det koster gebyr. En utskrift av eiendommens registerblad koster 9,50 € per november 2026, men selve registreringen av kjøpet koster mer. Be advokaten om tallet.

Legg også inn en post for oversettelse og eventuell fullmakt hvis du ikke kan være til stede selv, og en buffer til utbedringer. De fleste som kjøper et eldre hus, finner noe etter første vinter.

Leier du ut, kommer nye plikter

Skatter og avgifter stopper ikke ved kjøpet. Leier du ut til turister, må boligen registreres hos skatteetaten med et eget registreringsnummer, du skal kreve inn klimaavgiften fra gjestene, og leieinntekten skal oppgis. Reglene står i artikkelen om å leie ut boligen. Hvordan utleieinntekt og en bolig i Hellas skal behandles i Norge, avhenger av hvor du er skattemessig bosatt; spør Skatteetaten.

Slik setter du opp budsjettet

Et enkelt oppsett før du gir et bud:

Hva det koster å bo der etter kjøpet, med strøm, vann og vanlige utgifter, står i artikkelen om hva en måned på Kreta koster, og prisnivået i butikker og restauranter i artikkelen om prisnivået på Kreta. Hvordan boligprisene varierer mellom områdene, står i artikkelen om boligpriser på Kreta.

Satsene og fradragene i ENFIA og overføringsskatten er endret flere ganger de siste årene, og reglene kan endres igjen. Det som står her, gjelder per november 2026. Resten av flyttingen, fra registrering hos politiet til trygd og flyttemelding, står i oversikten over å flytte til Kreta.

Vanlige spørsmål

Hva tilsvarer dokumentavgiften i Hellas?

Det nærmeste er overføringsskatten, som er 3 % av skattegrunnlaget pluss et kommunetillegg på 3 % av skatten, til sammen 3,09 % per november 2026. I motsetning til den norske dokumentavgiften kan grunnlaget være en offentlig fastsatt verdi hvis den er høyere enn kjøpesummen.

Må jeg betale ENFIA selv om jeg ikke bor i Hellas?

Ja. ENFIA gjelder alle som eier eiendom i Hellas per 1. januar, uansett statsborgerskap og bosted. Flere av rabattene, blant annet for hovedbolig i små tettsteder, gjelder derimot bare for dem som er skattemessig bosatt i Hellas.

Kan overføringsskatten betales i avdrag?

Nei. Loven sier at overføringsskatten betales på én gang når erklæringen leveres, før notarius skriver kontrakten. Det er ENFIA, den årlige eiendomsskatten, som kan deles opp i opptil tolv månedlige avdrag.

Betaler selgeren noen skatt ved boligsalg i Hellas?

Overføringsskatten betales av kjøperen, ikke selgeren. Om selgeren skylder skatt på gevinsten, avhenger av greske regler og selgerens skattemessige bosted, og det har vi ikke kontrollert. Skal du selge senere, bør du avklare det med revisor eller advokat i god tid.